建立房地产市场长效机制需要进行全方位改革

有报道称，有关房地产调控的长效机制已经形成初步草案。该草案正在有关部委、协会等小范围内征求意见，但推出时机尚未确定。

本轮房地产市场调控发展到今天，房价依然在不断地上涨，未能收到民众所期待的效果，已经处于比较尴尬的境地。调控之所以失效，固然有诸多错综复杂的原因，但由于缺乏市场发展的长效机制，导致调控过多地利用行政力量，无法适应变幻莫测的市场，是一个难以回避的问题。

值得注意的是。7月30日召开的中央政治局会议提出，要“促进房地产市场平稳健康发展”，其中关于房地产市场的政策宣示有别于以往。这是一个重要的信号，它表明新一届政府很重视房地产市场的发展。当然，这并不等于放弃已经执行了几年的调控政策，而是为房地产调控提供了新的思路，要从财税、金融、土地制度等房地产市场的重要关节点入手进行改革，为市场建立起长效机制。

我国房地产市场建立以后，就很快被地方政府作为拉动地方经济的一个龙头产业来加以培植。地方政府的这种做法在此次调控过程中受到舆论的持续批评，但是就房地产市场的性质来说，它对相关产业确实有其不可忽视的拉抬作用，因此地方政府的这种选择并无严重的不当。但是，它的一个客观效果是使房价迅速上涨。现在说到房价上涨，人们通常把责任归结到房地产开发商身上，其实地方政府通过卖地建立起来的“土地财政”制度起的作用更大。而地方政府之所以对“土地财政”制度产生了很强的依赖，又与上世纪90年代进行的财税分配体制改革有直接关系，“分税制”的推行使税收大量进入中央政府，导致地方政府财政资金紧张。

看清了这样的脉络，我们就可以大致理解为什么此次貌似轰轰烈烈的房地产市场调控未能见效，因为调控并未触及“土地财政”制度，地方政府在房地产市场中的利益格局未曾打破。而调控之所以未能触及这个要害，又与“分税制”的改革未能启动有直接关系。这样，调控就只能停留在头痛医头、脚痛医脚的境地，难以达到民众期待的目标。

房地产调控失效的现实提醒我们，房地产市场必须建立起一套既能保证其发展，又能为民众提供基本的住房需求的制度，而要达到这个目标，需要进行全方位的改革。建立房地产市场的长效机制，需要对现行的金融、税收分配，特别是土地制度进行全方位的改革，打破阻碍房地产市场健康发展的固有的利益格局。特别是对造成目前房价高企的土地制度，更需要进行深度改革，如果将土地供应改为年租形式，并将其与拟议中的房产税结合起来，就能有效地降低房价。另外，目前的分税制也有必要进行改革，适当提高地方政府的税收分配份额，也可以有效地减少地方政府对“土地财政”的过度依赖。

必须指出的一种倾向是，在目前说到建立房地产市场长效机制时，很多官场人士热衷的是房产税试点的扩围。简单地看，房产税确实能够为市场搭建起一种政府与开发商、民众合理获取市场利益的机制，但不能忽略的是，地方政府已经通过“土地财政”制度获取了丰厚的收益，如果对这一造成高房价的要害不加改革，在此基础上再行大规模开征房产税，实际上是在目前已经很高的房价再加一把火，民众将为住房消费承受更高的付出。

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