商业地产这个冬天不太冷四大结构难题待解

商场做不下去，是不是只怪马云？

过去几年，中国商业地产的发展令人炫目，速度之快，数量之多，投资之大，无法一一细数。

不论是外资巨鳄、国资企业、民营资本，还是开发商、零售商、品牌商、服务商、投资商，都为商业地产的兴起与繁荣贡献了自己的力量，成为了行业未来将更加努力前行的动力。

一边是新兴购物中心不断涌现，一边是持续的降租、关店和抛售，传统住宅开发商宣布向商业地产转型之声犹在耳，商业地产的竞争却已经从最初的亢奋全面进入白热化阶段。百货商场、购物中心等急剧扩张，但租金收益低、电商冲击以及同质化竞争成为行业难题。

短短几年，商业地产正以最快的速度，从当初机遇无限的蓝海变成压力重重的红海。

12月8日，2015观点商业年会在广州开幕，数百位企业家齐聚羊城，为商业“过冬”群策群力，在不可躲闪的商业地产瓶颈前，他们希望一起用智慧与远见为中国商业描绘美好的未来图景。

“有春夏就有秋冬，大海航行有波峰也有波谷，这是人的常态，也是商的常态，在遇到寒冬的时候，我们必然还能看到下一步的春天，” 在广州商业总会会长荀振英看来，所谓的“寒冬论”，只是一个阶段概念。

寒冬的侵袭并不是无法承受的，危机拐角往往便是难得的发展机遇。用一句耳熟能详的话来谈，“冬天来了，春天还会远吗”？

2016年渐行渐近，商业地产行业需要更多出色的项目和企业，在寒冬中逆势而上，成为行业的榜样和典范。

四大结构难题待解

“商业地产一头连着消费，一头连着地产，是稳定中国消费和房地产业的重要力量”，中国房地产业协会会长、原建设部副部长刘志峰在这场年会发表主旨演讲，他说，“要重视商业地产在消费领域所hhn发挥的作用。”

从2010年开始，国内商业地产迎来了最好的发展机会。2011年，商业地产营业用房和办公楼开发投资完成份额分别达到了5598亿元和1807亿元，分别增长了33.9%和31.2%。2011年，办公楼和商业用房销售额同比增长率分别达到了16.1%和23.7%。

这场赛跑在随后两年，愈演愈烈，孰料去年起，国内商业地产投资开始出现明显下滑态势，今年则略有好转。

今年上半年的国家经济数据显示，在传统商业、网络经济两大消费业态支撑下，消费首次超过了投资，成为经济增长的第一拉动力。今年上半年，消费对经济增长的贡献率达到了60%，比去年同期提高了5.7个百分点，其中商业地产功不可没。

睿意德中国商业地产研究中心的报告显示，2015年第三季度，中国商业地产指数（CCI）144.1，上升2.9点，环比上涨2.0%，同比上涨9.3%，整体平稳上升。

从三季度各二级指数表现来看，写字楼投资热度在减弱，写字楼物业指数环比下跌，而商业投资在近一年中也回归平稳，商用物业指数环比持平；商用土地成交占比再创新高，达到41.6%，推动第三季度指数继续上扬；商用土地成交持续放量，近一年中季均水平已达到2013年以来平均水平的近1.5倍；O2O指数热度则持续增长，在各项指标中最为突出。

值得注意的是，第三季度商业营业用房投资占比继续上升，而大量新项目入市，导致平均租金下滑，空置率上升，预计消化期将持续0.5-1年时间。这个商业地产在快速发展中暴露的问题，也被刘志峰屡屡提及，“当前我国的商业地产存在开发经营管理经验不足、部分城市供应过量、布局失当等问题”。

在刘志峰看来，这当中主要存在四方面问题：其一，商业地产开发经营管理等方面还缺乏经验，很多商业地产开发运营者有相当部分从住宅地产转过来，专业化程度不够高；其二，城市发展缺少商业方面的设计、规划，造成商业地产区域和局部的过剩，同时业态也比较单一，差异化发展还不够；其三，部分城市脱离实际消费水平，盲目并大量地开发大型购物中心和综合体，而这些商业物业与当地消费水平不相适应，造成了资源浪费，也使开发企业资金占压，带来难以持续发展的问题；其四，大量商业地产开发和经营企业为适应互联网发展，进行了很多探索，但一直没有取得本质性的突破，没有完全找到与互联网产业的共赢模式，电商与实体商业之间的融合仍有很多难题没有能解决。

这得到与会嘉宾的普遍认同。中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云分析称，从2008年开始，商业地产供应量过大的压力已经显现，一线商业城市综合体继续增加，竞争加剧，而三、四线城市因为缺少人口的支撑，更忌讳盲目兴建大型综合体。

新城控股总裁欧阳捷则表示，许多一、二线城市的商业地产已经趋近饱和。很多城市商业的人均面积已经超过了4平方米，如果按照购物中心的人均面积来看，有的已经接近2平方米。反而在三、四线城市的商业地产仍然存在比较大的发展机会。就算按照50%城镇化率，一个三、四线城市也能吸纳一两千座购物中心。

数据显示，2010年以来中国重点百货企业销售增速逐年下滑，2015年增速不到5%。刘志峰分析，以传统百货业为代表的商业地产模式遇到了挑战，有必要多下功夫，未来应该与新业态以及互联网融合，将信息、金融、教育、文化、娱乐、影视、智能等资源融入地产，从而改变消费者的消费习惯和质量。

投入互联网怀抱

大量商业地产开发和经营企业为适应互联网发展，也进行了很多探索，但一直没有取得本质性的突破。思维已经转变过来，但是实际道路怎么走却还需要摸索。

在今天的商业江湖，传统生产手段和商业模式发生了翻天覆地的变化，五洲国际控股有限公司副董事长、总裁舒策丸如是警示：“干掉你与你无关，最终干掉老牌汽车生产商的一定是苹果，甚至是乐视这些互联网公司。传统的商业生态将被彻底地颠覆，传统的边界被打破。”

用万达电影院线股份有限公司副总裁曾光的话来说，就是“行业变局大势已成，所有人都要面对现实，包括万达也在转型，在做各方面的尝试”。

互联网不是洪水猛兽，互联网是去中心化的思维，有着更快速、更精准的数据化营销的能力。万达旗下飞凡网副总裁董小玲指出，互联网是一个开放和共享的平台，所有实体商业都能在大数据共享环境下脱胎换骨、破茧重生。

在阿里巴巴城市生活事业部副总裁、喵街智能商业副总裁苗峰看来，线下的实体是永远不会被线上替代，尽管阿里巴巴做得还不错，但是仍然是敬畏线下的购物场景，消费者需要有线下的体验。

“阿里巴巴研究的课题，就是如何用大数据、互联网帮助线下实体转型，同时能够通过新的技术让消费者逛街更爽、体验更爽，从而大家能够融合在一起。”苗峰称。

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